ผู้เช่าประสบการณ์สูงมีอยู่เยอะ บางคนทำของเสียหายแทบทั้งหมด บางคนเบี้ยวค่าเช่า บางคนหนักกว่า ไม่จ่ายแต่ไม่ออก เราถึงต้องมี"สัญญาเช่าที่รัดกุม"
1. ควรเซ็นสัญญาเช่า
อันนี้เบื้องต้นเลยครับ บางคนคิดว่าเพื่อนกัน คนกันเอง ไม่ต้องเซ็นก็ได้ มีปัญหากันมาเยอะละครับ บางทีถกเถียงกันเรื่องเล็กๆ จนลามเป็นเรื่องใหญ่ อย่าเอามิตรภาพมาเสี่ยงเลยครับ "เซ็นเถอะ" สบายใจทั้งสองฝ่าย สำหรับบ้านเช่า การตกลงกันปากเปล่าไม่มีผลอะไรทางกฎหมายนะครับ เราถึงควรจะต้องระบุให้ชัด ยังไงเรียกว่าชัด? มาดูข้อถัดไปกันเลยครับ
2. เรื่องพื้นฐานอย่ามองข้าม
ในสัญญาควรระบุชัดเจนครับ ค่าเช่าเท่าไหร่ จ่ายทุกเดือนหรือยังไง ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอินเตอร์เน็ต ค่าภาษี ใครเป็นคนจ่าย (ภาษีของผู้ให้เช่า ก็ระบุให้ผู้เช่าจ่ายได้ ฟังดูตลกนะครับ แต่ทำได้) ภาษีมักถูกมองข้าม บางครั้งเจ้าของบ้านประสบการณ์สูงแอบใส่ไว้ในสัญญา ให้ผู้เช่าจ่ายโดยไม่อธิบาย แล้วให้ผู้เช่าเซ็นแบบงงๆ เจ็บกันมาเยอะ ต้องระวังครับ เรื่องพื้นฐานอีกเรื่องที่เจอกันบ่อยคือ สูบบุหรี่ เลี้ยงสัตว์ และต่อเติมห้อง ระบุให้ชัดครับว่าทำได้หรือไม่ ถ้าทำได้มีค่าใช้จ่ายเพิ่มหรือต้องแจ้งเจ้าของก่อนรึเปล่า
3. ผู้เช่าต้องไม่ให้เช่าช่วงต่อ
เรื่องนี้คนพลาดกันบ่อยมาก โดยปกติคงไม่มีใครคิดว่าจะมีปัญหาเพราะเราก็แค่ให้คนเช่าบ้าน ไม่น่ายุ่งยากอะไร แต่จริงๆ มีปัญหาครับ คุณควรปิดความเสี่ยงตรงนี้โดยระบุลงไปในสัญญาเลยว่าไม่ให้เอาไปใช้เช่าช่วงต่อ ไม่งั้นมีโอกาสที่ผู้เช่าจะไปให้คนอื่นเช่าต่อ เปิดเป็นโรงแรมย่อมๆ คุณจะไม่มีโอกาสคัดคนที่มาอยู่ห้องคุณเลย มีปัญหาอื่นตามมาได้ง่ายๆ เลย
4. ห้ามทำผิดกฎหมาย
อันนี้คนก็พลาดกันบ่อย มันฟังดูเป็น common sense เนอะ "ห้ามทำผิดกฏหมาย" ใครๆ ก็ต้องห้ามทำอยู่แล้ว แต่คุณควรจะระบุลงในสัญญาให้ชัดเจนเลยว่า ห้ามทำผิดกฏหมายและถ้าเกิดอะไรขึ้นผู้เช่าจะเป็นผู้รับผิดชอบโดยผู้ให้เช่าไม่มีส่วนเกี่ยวข้องรับรู้ สำคัญนะครับ คุณลองคิดเล่นๆ ถ้าคนเช่าห้องคุณค้ายาเสพติด เอาห้องคุณเป็นแหล่งเก็บของ มีอะไรขึ้นมาคุณมีโอกาสติดร่างแหได้ง่ายๆ กลายเป็นพ่อค้าโดยไม่รู้ตัว
5. ระบุระยะเวลาและวิธีการต่อสัญญา
สัญญาเช่าบ้านควรมีการระบุระยะเวลาที่ชัดเจนนะครับ กี่เดือนหรือกี่ปี ถ้าระยะเวลาเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนการเช่าที่กรมที่ดินนะครับ ไม่งั้นหลัง 3 ปี สัญญาเช่าจะกลายเป็นกระดาษทิชชู่ ถ้าอยากบอกเลิกสัญญาก่อน ต้องบอกล่วงหน้ากี่เดือน และจะยึดเงินประกันหรือคืน วิธีการต่อสัญญาก็สำคัญครับไม่ใช่แค่ระยะเวลา เราสามารถระบุได้ว่าถ้าหมดเวลาถือว่าสัญญาจบโดยอัตโนมัติ หรือระบุว่าเป็นการต่ออัตโนมัติ ถ้าไม่มีการแจ้งยกเลิกจากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งล่วงหน้าอะไรก็ว่าไป ในฐานะนักลงทุน ผมชอบเลือกแบบต่ออัตโนมัติครับ เพราะหลายๆ ครั้งผู้เช่าก็ขี้เกียจคิด ขี้เกียจไปดูที่ใหม่ งานยุ่ง หรืออะไรก็ตาม เค้าจะปล่อยเลยตามเลย เช่าต่อทันที เราก็ไม่ต้องเสียเวลาหาผู้เช่าใหม่
6. เงินประกัน
อันนี้นักลงทุนบางคนจะคิดว่าหยวนๆ ได้ ไม่จำเป็นต้องรัดกุมมาก แสดงความป๋าให้ผู้เช่ารักเรา ไม่ต้องมีหรือประกันครึ่งเดือนก็น่าจะพอ "อย่านะครับ" ค่าตกแต่งห้องบางครั้งแพงกว่าค่าเช่าทั้งปี การให้คนอื่นมาอยู่ในห้องนั้นก็มีความเสี่ยงอยู่แล้ว การมีเงินประกันคือการจัดการความเสี่ยงรูปแบบหนึ่ง การลงทุนโดยไม่มีการจัดการความเสี่ยง เหมือนปิดตาเดินอยู่บนยอดเขา อย่างน้อยที่สุดเราควรมีเงินประกันซัก 2 เดือน เป็นการ screen ผู้เช่าไปในตัวด้วย เพราะถ้าใครไม่มีเงินสดพอจะจ่ายค่าประกัน 2 เดือน "มีโอกาสที่เค้าจะช็อตเงินกลางทาง และจ่ายค่าเช่าเราไม่ได้"
7. ลิสต์รายการพร้อมรูป
อย่างที่บอกครับ ค่าตกแต่งมันแพง เราควรมีลิสของทุกอย่างที่เรามีในห้อง ทำลิสระบุแนบท้ายในสัญญา พร้อมรูปถ่ายสำหรับของที่มีมูลค่า ไม่ใช่แค่เฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ไฟฟ้านะครับ ตัวห้อง ผนัง เพดาน กระจก ฝ้า ส่วนประกอบสำคัญของห้องต้องมีครบ ระบุมูลค่าของแต่ละชิ้นให้ชัดเจน โดยมากผมจะระบุราคาไปในทางสูง แต่ไม่เว่อ เพื่อให้ห้องดูมีมูลค่า ผู้เช่าจะภูมิใจและระวังของในห้อง
8. ของเสียหายใครจัดการ
เมื่อมีคนมาอยู่ ของเสียหายเป็นเรื่องที่ต้องเกิดขึ้นแน่นอน ใครซ่อม? เป็นหนึ่งในปัญหา ที่ทะเลาะกันบ่อยที่สุด จนนำไปถึงการเลิกเช่า หรือเรื่องอะไรที่ใหญ่กว่านั้นในที่สุด ถ้าคุณไม่ได้ระบุในสัญญาว่าใครจ่าย "เจ้าของห้องต้องซ่อมนะครับ" แม้ว่าคนเช่าจะเป็นคนทำพังก็ตาม ส่วนตัวผมมักจะชอบระบุให้ผู้เช่าเป็นคนจ่าย(เพราะเค้าจะรักษาของมากกว่า) ระบุไปในสัญญาก่อนได้ครับ แต่พอถึงชีวิตจริงเราอาจมีอะลุ่มอล่วย ซ่อมให้เพื่อเป็นการซื้อใจลูกค้าได้
9. ค่าปรับต้องมี
เอ็นดูเขา เอ็นเราขาด คำนี้จริงเสมอ ในสัญญาต้องระบุวันที่ ที่ต้องจ่ายค่าเช่าชัดเจน พร้อมค่าปรับถ้าจ่ายช้า วันละ 500 บาทหรืออะไรก็ว่าไปไม่ใช่แค่ค่าปรับนะครับ อย่าดูถูกความ Creative ของปัญหา ถ้าเราระบุแค่ค่าปรับวันละ 500 จะเจอผู้เช่าบอกว่า "ได้ ปรับได้ ปรับไป นับไปนะ เอาให้ถึงล้าน แต่ตูไม่จ่ายและไม่ออกด้วย" ทำไงดีหละ? ในสัญญาควรระบุไว้ครับว่าถ้าผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าเป็นเวลากี่เดือน เจ้าของมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ แต่ชีวิตจริง มันอาจ Creative กว่านั้น ต่อให้เราบอกเลิกสัญญา ผู้เช่าก็บอกว่า"ได้ เลิกสัญญา ดีเลยไม่ต้องจ่ายค่าเช่า แต่อยู่ต่อนะ"
10. บอกเลิกสัญญาแต่ผู้เช่าไม่ออกทำไง?
"ยกของเค้าออกไปพร้อมเปลี่ยนกุญแจเลย ง่ายสุด" อย่านะครับ! คุณจะโดนเล่นได้ง่ายๆ ผู้เช่าเค้าฟ้องคุณข้อหาบุกรุกได้ (บุกรุกบ้านตัวเองฟังดูตลกใช่ไหมครับ แต่ใครโดนแล้วอาจไม่ตลก) แก้เกมนี้ได้โดยระบุไว้ในสัญญาเลยครับ ว่าเมื่อบอกเลิกสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่ามี"สิทธิ" ในการทำอะไรบ้าง ล็อคประตู ยกของออก อะไรก็ว่าไป
สุดท้าย อย่างที่ผมเคยบอก "ทุ่งลาเวนเดอร์ ไม่มีในโลกธุรกิจ" อย่าอายที่จะทำสัญญาที่รัดกุมครับ เพราะมันคือการแสดงให้ผู้เช่าเห็นด้วยว่าเราเป็นมืออาชีพ โปร่งใส และไม่เอาเปรียบ ข้อตกลงทุกอย่างระบุชัดเจนในสัญญา ให้ผู้เช่าอ่านอย่างละเอียดทุกครั้งก่อนเซ็น แล้วถ้าผู้เช่าเจอสัญญาแล้วหนีหละ? ยิ้มให้เค้า แล้วส่งแขกครับ คุณควรจะดีใจที่ไม่ได้ผู้เช่ารายนี้มา
ในทางกลับกัน ผู้เช่าคือลูกค้าเรานะครับ สัญญาเช่ารัดกุมได้แต่อย่าเอาเปรียบ มีสัญญาได้แต่ต้องรู้จักผ่อนปรนเพื่อซื้อใจลูกค้าในโอกาสที่เหมาะสม อย่าตึงและอย่าหย่อยเกินไป การรักษาสมดุลเป็นศิลปะของการลงทุน
